Du er her Forside » Hjelpesider » FINALE Skatt » Formuesverdi på fast eiendom i 2010
14. mars 2011

Formuesverdi på fast eiendom i 2010

bygning
Det har vært en rekke endringer i skattereglene om formuesverdi for fast eiendom gjeldende fra og med 2010. Denne artikkelen gir en oversikt over de ulike verdsettelsesmetodene som finnes for fast eiendom i 2010.

Innledning

Denne artikkelen er en oversikt over reglene for formuesbeskatning av fast eiendom i 2010. Artikkelen er ikke utdypende. Avgrensningstilfeller er ikke omtalt. (Med forbehold om mulige feil.)

Ulike typer verdsettelse

Fast eiendom skal fra og med 2010 verdsettes etter følgende ulike regelsett:

  • Utleid næringseiendom
  • Ikke-utleid norsk næringseiendom
  • Norsk boligeiendom og andel i boligselskap i Norge
  • Skogeiendommer
  • Kraftverk
  • Andre eiendommer verdsatt til ligningsverdi.

Generell økning av ligningsverdi fra 2009 til 2010

Kun norske fritidseiendommer er gjenstand for en generell økning av ligningsverdi fra 2009 til 2010, og ingen andre eiendomstyper. Den generelle økningen for fritidseiendommer i Norge (ikke Svalbard) er på 10 % fra 2009 til 2010, jfr Takseringsregler 2010 § 1-1-1.

Utleide næringseiendommer

Historikk:

Skattereglene for formuesfastsettelse for utleide næringseiendommer kom fra og med inntektsåret 2008 ved formuesfastsettelse av ikke-børsnoterte aksjer. Verdien ble første gang anvendt ved formuesbeskatningen av aksjonærene pr 31.12.2009.

Fra og med inntektsåret 2009 ble disse reglene gjeldende for alle skatteytere.

Nytt i 2010:

  • Boligeiendom skal verdsettes etter reglene for boligeiendommer selv om de er utleid i næringsvirksomhet.
     
  • Reglene inneholder krav til 3 års gjennomsnittsberegning for utleide eiendommer. Denne gjennomsnittsberegningen får betydning for verdsettelse av eiendommer i ikke-børsnoterte aksjeselskaper i 2010, og for alle andre skatteytere fra og med 2011.

Fritidseiendom utleid i næringsvirksomhet verdsettes imidlertid fortsatt etter reglene for utleide næringseiendommer, jfr prinsipputtalelse fra Finansdepartementet av 18.01.2011.

 

Ikke-utleide næringseiendommer

Historikk:

Verdsettelse av ikke-utleide næringseiendommer ble til og med 2009 foretatt til ligningsverdi. Denne verdsettelsesmetoden gjelder fortsatt for utenlandske ikke-utleide næringseiendommer ved formuesbeskatning i Norge.

Nytt i 2010:

Det er fra og med 2010 kommet nye regler for verdsettelse av ikke-utleide norske næringseiendommer. Disse eiendommene verdsettes fra og med 2010 etter en sjablonmessig beregningsmetode.

Den sjablonmessige beregningsmetoden beregnes som en beregnet kvadratmeterleie ut fra eiendomstype, areal og kommune.

Beregningen finnes på Skatteetatens nettsider på en næringseiendomskalkulator. Beregningen er også innebygget i FINALE Årsoppgjør og FINALE Skatt.

Enkelte eiendomstyper er undergitt særskilte verdsettelser, og verdsettes ikke etter reglene for ikke-utleide norske næringseiendommer. Dette gjelder:

  • Jordbrukseiendommer og skog som verdsettes etter Sktl. § 4-11.
  • Kraftanlegg som verdsettes etter Sktl. § 18-5.
  • Boligeiendommer.
  • Andeler i boligselskaper (fritidsboligselskaper verdsettes som fritidsbolig).
  • Ikke-utleid fritidsbolig, som verdsettes til ligningsverdi.
  • Eiendommer som etter sin art ikke er næringseiendommer og som ikke er eid/anvendt i næring.

Boligeiendommer herunder eierseksjon

Norske boligeiendommer verdsettes etter en sjablonmessig verdsettelsesmetode, og reglene gjelder for både utleide og ikke-utleide boligeiendommer. Beregning av verdien skjer i en boligkalkulator som finnes på Skatteetatens nettsider.

Verdsettelsen tar utgangspunkt i boligens beliggenhet (kommune, bydel i Oslo, tett- eller spredtbygd), areal, byggeår, primær- eller sekundærbolig og boligtype (enebolig, leilighet, småhus (rekkehus / tomannsbolig / kjedet enebolig)).

Bolig- og fritidseiendommer i utlandet og på Svalbard formuesverdsettes etter reglene for fritidseiendommer i Norge, jfr Takseringsregler 2010 § 1-1-1.

Andel i boligselskaper

Boenheter i boligselskaper (borettslag og boligaksjeselskap) verdsettes etter samme regler for boligeiendommer (se over) eller etter reglene for fritidseiendommer (se under).

Øvrig verdi av andel i boligselskapet utenom boenhetene settes til andelshavers andel av boligselskapets netto formue utenom boenhetene, jfr Sktl. § 4-10 (3). Denne øvrige verdien (netto formue eller netto gjeld) føres opp på egne poster i selvangivelsen ut fra innberetning fra boligselskapet, og føres ikke opp sammen med verdien av selve boenheten.

 

Fritidseiendommer

Fritidseiendommer utleid i næring verdsettes etter reglene for utleide næringseiendommer (se foran). Ikke-utleide  fritidseiendommer verdsettes til ligningsverdi.

Det er i Takseringsregler 2010 § 1-1-1 fastsatt en generell økning av verdi på norske fritidseiendommer (ikke Svalbard) på 10% fra 2009 til 2010.

Bolig- og fritidseiendommer i utlandet og på Svalbard formuesverdsettes etter reglene for fritidseiendommer i Norge, jfr Takseringsregler 2010 § 1-1-1.

Skogeiendommer

Ligningsverdien for skogeiendommer er den samme ligningsverdien som ble fastsatt for 2009. Se denne artikkelen på Skatteetaten.no.

Kraftverk

Reglene for formue i kraftanlegg er uendret fra 2009. Se denne artikkelen på Skatteetaten.no om kraftverksbeskatning.

Andre eiendommer

Andre eiendommer verdsettes til ligningsverdi som tidligere. Dette gjelder eiendommer utenfor næring og som etter sin art ikke er næringseiendom og andre eiendommer enn de som er nevnt under de andre punktene ovenfor.

Grensedragning mellom næringseiendom og andre eiendommer

Det vil være en avgrensning mellom næringseiendom og eiendom utenfor næring som etter sin art ikke er næringseiendommer. Hvor grensen går for hva som skal verdsettes etter reglene for ikke-utleid næringseiendom må bero på en konkret vurdering. Vi har ikke sett at dette har vært omtalt i artikler, regelverk eller forarbeider.

Begrensningsregler for verdsettelse av fast eiendom

Det gjelder ulike begrensningsregler for fast eiendom:

Utleid og ikke-utleid næringseiendom:

Formuesverdi begrenses til 60 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jfr Sktl. § 10-4 (1).

Boligeiendom:

Formuesverdi for primærbolig begrenses til 30 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, mens verdien av sekundærbolig begrenses til 60 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jfr Sktl. § 10-4 (1).

Fritidseiendom:

Formuesverdi begrenses til 30 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jfr Sktl. § 10-4 (1). Likningsverdien på fritidseiendommer som ligger vesentlig over takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, kan settes ned, jfr Takseringsregler 2010 § 1-1-1. Fritidseiendom utleid i næring begrenses etter reglene for utleid næringseiendom, jfr Takseringsregler 2010 § 1-1-1.

Jordbrukseiendom:

Formuesverdi begrenses til 80 % av eiendommens dokumenterte markedsverdi, jfr Takseringsregler 2010 § 3-1-2.

Første gangs verdsettelse av fast eiendom

Fast eiendom som ikke verdsettes etter særskilte beregningsmetoder, verdsettes første gang til følgende verdi (verdien føres opp som ligningsverdi på eiendommen):

Fritidseiendom, samt bolig- og fritidseienommer i utlandet og på Svalbard:

Ved første gangs taksering av nybygde fritidseiendommer skal likningsverdien verken overstige 30 prosent av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 30 prosent av eiendommens markedsverdi, jfr Takseringsregler 2010 § 1-1-1.

Ikke-utleid næringseiendom i utlandet:

Ved første gangs taksering av ikke-utleid næringseiendom i utlandet skal likningsverdien verken overstige 60 prosent av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 60 prosent av eiendommens markedsverdi, jfr Takseringsregler 2010 § 2-1-1.

Jordbrukseiendommer:

Ved første gangs taksering av jordbrukseiendom skal likningsverdien verken overstige 80 prosent av eiendommens kostpris (for nybygg inkludert grunn) eller 80 prosent av eiendommens markedsverdi, jfr Takseringsregler 2010 § 3-1-2.

Lenker til artikler og regelverk som gjelder fast eiendom