Funksjonsbeskrivelse for fast eiendom for ikke-børsnoterte aksjeselskaper i 2008

Her finner du funksjonsbeskrivelse for funksjonen for fast eiendom i FINALE Årsoppgjør versjon 21 for 2008.

Beskrivelsen i denne artikkelen gjelder for ikke-børsnoterte aksjeselskaper.

Det er kommet nye regler for fastsettelse av formuesverdi av fast eiendom fra og med 2009. For fastsettelse av aksjeverdi på RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskaper mv skal aksjeverdien som aksjonærene skal bruke pr 31.12.2009 fastsettes etter de nye reglene for 2009 (RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskaper mv side 4).

Dersom det har vært kapitalutvidelser eller andre endringer i aksjekapitalen med inn- og utbetalinger til aksjonærene, fusjon, fisjon mv, skal det fastsettes ny verdi til bruk pr 31.12.2008, som fastsettes etter de gamle reglene (RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskaper mv side 3 post 390 - 395).

Andre selskaper skal fylle ut RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskaper mv side 4 etter de "gamle" reglene som gjelder for 2008. Denne beskrivelsen gjelder ikke for disse selskapene.

For de som har fast eiendom som leies ut, vil vi bemerke spesielt at det kommer en forskrift i februar / mars 2009 som har betydening for beregning av årets aksjeverdi til bruk for aksjonærene pr 31.12.2009. Se siste avsnitt i denne artikkelen som omhandler dette.

Skjermbildet for fast eiendom ser slik ut for ikke-børsnoterte aksjeselskaper i inntektsåret 2008. For at selskapet skal oppfattes som et ikke-børsnotert aksjeselskap, med dette skjermbildet, må følgende vilkår være oppfylt:

• Firmaopplysninger, felt selskapstype = Aksjeselskap mv.
• RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskaper mv side 1 felt Børsnotert eller heleid datterselskap av børsnotert foretak er ikke angitt med Nei.
• Firmaopplysninger, felt beskattes som  er ikke Samvirkeforetak
• Firmaopplysninger, felt formueskattesats på skillekort Andre opplysninger er 0,00 %.

Her er en beskrivelse av de enkelte kolonnene i skjermbildet for fast eiendom. Her er det angitt hvordan feltene beregnes og hva de anvendes til.

Beskrivelse

Dette er en tekstlig beskrivelse av eiendommen. Beskrivelsen fylles oghså ut i RF-1098 for utleieeiendommer i beskrivelsesfeltet.

Adresse, Kommunenummer, Kommunenavn, Gnr, Bnr, Snr og Fnr

Disse kolonnene finnes for norske eiendommer, og fylles ut i selvangivelse post 401A og i RF-1098 for utleieeiendommer.

Adresse, Land

Disse feltene gjelder for utenlandske eiendommer, og fylles ut i selvangivelsen og i RF-1098 for utleieeiendommer. Landkode finner programmet frem automatisk ut fra valgt land.

Ligningsverdi

Dette er den ordinære ligningsverdien for fast eiendom, og skal normalt økes med 10 % fra 2007 med unntak av landbrukseiendommer og kraftverk. Denne verdien anvendes ikke direkte, men inngår i andre beregninger, se nedenfor.

Markedsverdi

Dette feltet anvendes til å fylle ut dokumentert markedsverdi, som anvendes som en begrensning av verdsettelse av formue. Vverdien i feltet anvendes ikke direkte, men inngår i andre beregninger,. se nedenfor.

Dersom markedsverdien er kr 0,- anses markedsverdi som ikke å være angitt, og hensyntas ikke i beregninger.

Utleid (Kryss av)

Dette er et avkryssingsfelt for angivelse av at eiendommen er utleid og at verdi skal beregnes etter nye regler for utleieeiendommer. Se beskivelse nedenfor om utleieeiendommer.

Faktisk brutto utleieinntekt i året

Dette feltet anvendes til å angi den  utleieinntekt som man har hatt på eiendommen i 2008, jfr ny forskrift som forventes å komme i februar / mars 2009.

Verdien har kun betydning for eiendommer det er krysset av i feltet Utleid, se over.

Feltet kan inneholde et beløp eller en referanse til konto for utleieinntekt. Konto skrives som ordinære kontoformler og kan også inneholde referanse til f.eks. avdeling eller andre dimensjoner dersom avdeling eller andre dimensjoner er importert som en del av saldotallene for inntektsåret.

Formler kan skrives på f.eks. følgende format:

• -kto3600 for saldo på konto 3600, minustegnet foran for å snu fortegnet på en kreditsaldo.
• -kto3600.1 for samme saldo, men på avdeling 1.
• -(kto3600 + kto3601) for å summere saldo på to konti.
• -(kto3600.1 + kto3601.1) for å summere saldo på to konti på avdeling 1.
• -(kto3600:kto3610) for å summere saldo på en kontoserie.
• -(kto3600.1:kto3610.1) for å summere saldo på en kontoserie på avdeling 1.
• osv.

Post 114 Formuesverdi for utleieeiendommer

Beregning av formuesverdi skjer iht de utregningene som vises på skjermen og som fremkommer i skjema RF-1098 for utleieeiendommer.

Ligningsverdi 2009

Ligningsverdi for 2009 er kolonne Ligningsverdi økt med 60 %.

Anv. formue

Denne kolonnen inneholder anvendt formuesverdi og fylles ut i RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskaper mv side 4 post 401A for eiendommer i Norge og post 401B for eiendommer i utlandet.

Beregningen er slik:

• Eiendommer som ikke er utleid henter ligningsverdi verdi fra feltet Ligningsverdi 2009.
• Eiendommer som er utleid, henter ligningsverdi fra RF-1098 post 114.
• Ligningsverdien  begrenses til 60 % av verdien i feltet Markedsverdi dersom markedsverdi er angitt.

SA post 392

Dersom det har vært kapitalendringer i selskapet som har medført inn- eller utbetlainger til aksjonærene, skal formuesverdien omberegnes, og selvangivelsens post 390 til 395 skal fylles ut. Verdi i post 392 skal skje ut fra de ordinære regler for 2008.

Beregningen av verdien i post 392 foretas slik: Ligningsverdi hentes fra feltet Ligningsverdi. Ligningdverdien begrenses til 80 % av markedsverdien dersom det er angitt markedsverdi.

Vi har fått opplyst fra Skattedirektoratet at forskrift om beregning av kapitalisert verdi for utleieeiendommer kommer i februar / mars 2009.

Dette betyr at ikke-børsnoterte aksjeselskaper som har slike eiendommer, må avvente innsendelse av selvangivelse til forskriften foreligger.

Selskaper som er heleide datterselskaper til børsnoterte selskaper, skal ikke beregne verdi etter disse nye reglene, og forskriften har ikke betydning for disse selskapene.

Så lenge satser ikke er fastsatt, kan man registrere egne forslag til satser på skillekortet Satser for RF-1098 Utleie. Når satsene er fastsatt og er kommet med i FINALE Årsoppgjør, vil dette skillekortet ikke vises.

Funksjonen for fast eiendom er pr i dag angitt ut fra forutsetning om at det fastsettes et felles standardfradrag for utleiekostnader og en felles kapitaliseringsfaktor. Når forskriften kommer i februar / mars 2009, vil funksjonen tilpassses forskriftsbestemmelsene.